Nie jesteś jeszcze zalogowany! logowanie / rejestracja
Wiele osób w Polsce trudni się nieformalną developerską i nieformalnym obrotem nieruchomościami, tzn. działania polegające czy to na czystym nabyciu i odsprzedaży nieruchomości czy też na nabyciu jej, wybudowaniu budynku i dopiero odsprzedaży, prowadzone są bez formalnego rejestrowania działalności gospodarczej. Podatkowo, takie transakcje rozliczane są jako dokonywane z majątku prywatnego, nie zaś jako dochody z działalności gospodarczej. Różnica w opodatkowaniu jest oczywiście zasadnicza, zważywszy zwłaszcza na fakt, że przy dłuższym okresie przetrzymania nieruchomości (pięć lat od końca roku w którym nastąpiło nabycie) jej sprzedaż z majątku prywatnego (ale już nie z firmy) w ogóle nie podlega PIT, nawet jeśli w międzyczasie wybudowano na niej budynek.
Nie istnieją jasne kryteria pozwalające z całą pewnością stwierdzić, jak długo rzeczywiście mamy do czynienia z administrowaniem prywatnym majątkiem, a od kiedy zaczyna się już działalności gospodarcza. Czasami można przeprowadzić 20 transakcji i skutecznie bronić poglądu o majątku prywatnym, innym razem wystarczy jedna, aby zostać uznanym za firmę w rozumieniu PIT i VAT, a w jeszcze innych przypadkach możliwe jest stanie się podatnikiem VAT, ale w PIT cały czas korzystanie ze statusu „transakcji prywatnych”. Wszystko zależy od okoliczności tych transakcji i intencji podatników (ale intencji nie tyle deklarowanych, co wynikających z faktów, z dokumentów), przy czym podkreślić należy, że urzędy badają nie tylko pojedynczą transakcję, ale całokształt działalności podatnika na tym polu w ostatnich latach. .
Przez wiele lat urzędy skarbowe przymykały oko na prywatną developerkę i okazjonalny handel nieruchomościami, jednak rosnąca ilość sporów sądowych wskazuje, że w ciągu ostatnich 2 lat Ministerstwo Finansów próbuje ratować budżet również poprzez opodatkowanie tego obszaru. Orzecznictwo sądowe idzie w kierunku linii wypośrodkowanej, tzn. chroni podatników tam, gdzie organy podatkowe próbują robić działalność gospodarczą z ewidentnie prywatnych transakcji, ale jednocześnie nakazują płacenie podatków jak od działalności gospodarczej, gdy tylko w aktach sprawy widać, że podatnik „kombinował”, tj. niby przedstawiał transakcje jako prywatne, ale z całokształtu sprawy wynika, że faktycznie uczynił sobie z tego względnie stały interes. W tym kontekście na uwagę zasługują dwa niedawno wydane wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego:
· Podejmowane przez podatnika działania, polegające na wielokrotnym nabywaniu i sprzedaży nieruchomości, które to transakcje nie były dokonywane w celu zaspokojenia jego potrzeb mieszkaniowych skutkują tym, iż przychody z takiej sprzedaży należy kwalifikować do przychodów z działalności gospodarczej - Wyrok NSA z 13 czerwca 2013 r. II FSK 1987/11.
· W przypadku zbycia nieruchomości na stwierdzenie czy dana transakcja jest dokonywana w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej wpływać będzie całokształt okoliczności poprzedzających i towarzyszących zbyciu nieruchomości – Wyrok NSA z 3 lipca 2013 r. II FSK 2110/11.
Zamieszczone materiały nie stanowią opinii prawnej ani podatkowej. Informacje w niej zawarte mają charakter ogólny, często uproszczony i nie odnoszą się do konkretnych stanów faktycznych. Przed podjęciem decyzji w konkretnej sprawie zalecane jest przeanalizowanie tekstów obowiązujących ustaw lub zasięgnięcie rady Kancelarii Doradztwa Podatkowego.
